Postaje li Hrvatska nezanimljiva stranim kupcima n

Nekretnine su jedna od najlošijih ulaganja u smislu stvaranja bogatstva koja se može zamisliti. Mali čovjek na to ne bi trebao ni pomišljati a bogati su ionako već bogati pa ih nije briga. Ulupati životnu ušteđevinu ili nasljedstvo u nekretninu da bi se dobivala renta graniči s ludilom. Velika sredstva ulupas u jako nelikvidno i nesigurno tržište a povrat je mizeran. Al prosječni Hrvat za bolje ne zna a tu je i mentalni sklop stvoren oko toga.

Cijene kvadrata su takve jer mafija preko toga pere lovu i nije ih briga kolika je cijena. Dapače odgovara im viša cijena. Nadalje, ulaganje u izgradnju zgrade je užasno kompliciran, dugotrajan i skup proces, ponovno, s vrlo niskim povratom. Tu se opet postavlja pitanje ako je tako zašto se toliko time bave? Odgovora su 2. Prvi je neznanje. Mnogi misle da se tu vrti lova i kad vide u što su se upustili i da nije tako kasno je. To onda rezultira rezanjem troškova što rezultira lošom gradnjom koja se pokušava prodati pod basnoslovnim cijenama da se izvuče bar nešto. Drugi odgovor je opet mafija.

Normalan čovjek može financirati 150k do 200k za što se trenutno može kupit šupa ili garažno mjesto.

Ovakvi članci kojih je sve više su pokazatelj da trend jenjava, tržište je prenapuhano i zasićeno i slom balona dolazi.

 1) Ne za svakog. Ima ljudi koji su zaradili na rizicnim nacinima i sada im treba nesto sigurnije. Ne mozes mi reci da ulaganje u nekretnine nije sigurno. Ovisi i o fazi zivota. Vjerojatno ce netko sa 50+ godina ulagati u nekretnine, zemljiste za izgradnju kuce/vile za odmor, apartman za ljeto itd. Iz perspektive mladog covjeka logicno je da ces investirati 'rizicnije' dok si mlad. A mi mladi smo smijesan udio ekonomije tako da nekretnine nece nikad pasti u popularnosti.

 

2) Ne znam gdje zivis ali u vecini hrvatske gradnja je ogroman biznis i nisam jos cuo da se nekome nije isplatilo. U najgorem slucaju mu ostanu 1 ili 2 stana 'besplatno'. Neki su na samim kucama za odmor zaradivali 200-400k eura, iako se to sve manje isplati. Ono sto je prijetnja gradnji nije pad potraznje vec nedostupnost (dobrih) terena. Split nema gdje, Zagreb se siri (cak i Kristijan Ilicic 'gradi' u Demerju (lol)), Rijeka nema gdje odavno je na raznim Sarsonima i Resetarima (Kantrida i slicni idu preko 5k po kvadratu). Tako da tesko da dolazi slom balona ako im se isplati i gradnja 10-20km od mjesta koje je ljudima atraktivno.

 

3) Normalni covjek da, 150-200, sto se priblizava 250 prema 300 ako si u paru. Ali njih bas i ne zanima normalan covjek. Za normalnog covjeka je ovo Demerje sto sam spomenuo koje se vrti oko 200k. Ako se pola nekretnina proda u 'gotovini' (dakle cisti kes ili u cjelosti uplata s IBANa na IBAN bez kredita) - to nisu normalni ljudi.

Ljudima se ne žuri prodati jer im dobiveni keš jede inflacija.

Moj ujak je kupio poljoprivredno zemljiste na malom Losinju mislim da oko 600m2 za nekih 12k eura 2019 godine, nazalost preminuo je os raka prije 3 godine i sada baka i djed brinu o tome zemljiste je ocisceno i dovezli su kamp prikolicu koju zakonski smiju imati na posjedu.Gradnja se ne dozvoljava ali ba kotacima prikolicu smijes imati na poljoprivrednom zemljistu tako je barem na Losinju u Istri je vec drugaciji zakon ako se ne varam. 

Moja stara je isto sada kupila prosli mjesec 1700m2 i vec je ocistila od drveca i dzungle planira vodu dovest, struju preko solarnih panela i kakvu montaznu kucicu 80m od mora ja sam joj rekao da je luda ali mozda i nije.U buducnosti da napravi par takvih kucica i da lici na nesto moze pobrat hrpu love pa mozda cak isplatit zemljiste i ulog u posao kroz sezonu-dvije.

@ivanec

Bunam napamet. Kažeš da živiš lagodno i radiš 4 sata od najma. Po tome imaš bar 4 ili 5 stanova minimum. To od plaće sigurno nisi zaradio jer nije moguće već si dobio, naslijedio ili što već. Ti u nekretninama miminum imaš cca 2 milje eura i po svakoj definiciji si već bogat. Ja o takvima ne pričam. Dapače ti nastavi tim putem jer ti funkcionira i dobro je za tebe. Ja govorim o tome da se iznajmljivanjem jedne nekretnine nitko neće obogatiti i da postoje pametnija ulaganja novca u takvom slučaju.

Uzmi 200k stavi ih sad u dionice ili u nekretninu od 200k koja bi bila u najmu za nekih 700tinjak eura mjesečno sigurnih.

Za 10 godina zanima me tko ce bolje proci.

Pitanje A) Kupovati dionice nakon prakticki 16 godina bull marketa? Izuzimajuci COVID, jer je SPX sad na ATHu pa onaj tko kupuje kupuje ‘vrh’.

Pitanje B) Koja je vjerojatnost da ce nekretnina od danasnjih 200k vrijediti 200k ili manje za 10 godina uz 4% trenutnu godisnju inflaciju?

Pitanje C) Stan od 200k u Zagrebu nosi cca 700-800 eura što prakticki pokriva ovih 4% godisnje, dionice moraju otici gore 4% godisnje da bi bio na 0. Hoce li? Bas svake iducih 10 godina? + ponovo pitanje A, zasto bi za 10 godina danasnjih 200k uz 4% godisnju inflaciju vrijedilo manje od 200k (stan).

Dakle samo s najmom inflaciju pobijedis i de facto koristis za zivot tih 700-800 eura (pobogu mirovine su 500). Dionice bi trebale u 10 godina otici cca 50% samo da nadmase najam + jos koliko bi nekretnina vrijedila vise za 10 godina. Dakle jos od 30% do 50% odnosno zbrojeno preko 2x iliti 100% za 10 godina.

Jerbo nije nerealno da ce nekretnina od 200k za 10 godina vrijediti 260k uz prosjecnu placu od nekih 2000 eura. To je cak i pesimisticni (worst-case) scenarij, i za place i za cijenu po m2.

Po meni, dvije su stvari. Prva, cijene su prenapuhane, i došlo je do zasićenja, sve što je valjalo je prodano. Drugo, neminovno dolazi recesija, svi pokazatelji su već prošli kritičnu točku, i pad će biti svugdje a ne samo na tržištu nekretnina.

Cijene u nekim dijelovima Hrvatske su debelo prenapuhane i sada su postale visoke i za srednji sloj zapadne Europe. Plus ni Rusi bas ne mogu kupovati. Sada se ulaze nada u ulazak u OECD. K tome kupis stan za gotovinu nitko te nista ne pita, peru se pare bez problema, sa druge strane udara se porez na neke polusrusene kuce po Slavoniji i Lici, koje nikome ne mozes prodati. Sto prodati, nece ih nitko ni besplatno. Jedna shizofreno vodjena drzava po pitanju nekretnina/stanovanja jos tamo od nastanka drzave. Da ne spominjemo nesredjene knjige. Rast cijena nekretnina u Hrvatskoj nije bio ekonomske prirode i ne moze se usporedjivati s onime sto se dogadja na zapadu gdje se useljava daleko vise ljudi nego se gradi stanova/kuca. Tu u Irskoj su se gotovo izjednacile cijene rente i mortgage-a (u dijelu Irske gdje su jace place). Cijene eksplodirale, ljudi nikako da skupe za deposit, a, ako i skupe na trzistu nema dovoljno kuca, a i ono sto ima za njih se natjeces/bidas (izgubio sam 10 godina zivota dok sam kupovao kucu ovdje), pa kuce odu za nekoliko desetaka tisuca € vise od trazene cijene. Kuce i do 50km izvan Dublina se prodaju po cijenama kao u Dublinu. Kvaliteniji zivot, nema klosara, narkomana, manje nasilja, a za pola sata si javnim prijevozom u centru Dublina (brze nego iz nekih dijelova samog Dublina). Jedno veliko ludilo. 

Povijest je pokazala da je ulaganje u tržište, odnosno u dionice, daleko bolja i pametnija investicija nego ulaganje u nekretnine, tako da onaj tko ulaže u tržište bez ikakve sumnje prolazi bolje. Ne moraš vjerovati meni, pogledaj malo povijesne podatke. Zapravo, gotovo svako ulaganje daje veći prinos od ulaganja u nekretnine. Nekretnine su sekundarno „sigurno“ ulaganje, nikako primarno. Da ne spominjemo probleme koje ulaganje u nekretnine nosi sa sobom: porez, trošak održavanja, kvarovi… a ako još dobiješ lošeg podstanara, požalit ćeš što si ikad i pomislio na nekretninu!

Uzmimo i to da nekretnine, kao i svaka fizička imovina, stare, troše se i gube na vrijednosti. Da, nekretnine gube na vrijednosti što su starije – nevjerojatno, ali istinito. Također, i tržište nekretnina ima uspone i padove kao i svako drugo tržište. Tu je i problem likvidnosti. Probaj prodat nekretnnu ako ti brzo zatrebaju novci! Ispod tržišne cijene i daleko ispod onog što si zamislio, da. Za sve ostalo good luck!

 

A) Slažem se. Trenutno treba biti oprezan u kupnji dionica, ali postoje druga ulaganja: obveznice, ETF-ovi, indeksi, fondovi itd. Sva redom garantiraju brži oporavak i obično veće prinose od nekretnina. Osim toga, precijenjenost o kojoj govoriš odnosi se gotovo isključivo na američko tržište, i to najvećim dijelom na IT, odnosno AI sektor.

B) Vjerojatnost je ogromna! Nekretnina stari, ne znaš što će biti s područjem u kojem se nalazi. Može se dogoditi potres, izgraditi neboder ispred pogleda, požar, ili tko zna što. I kad sve to prođe dobro, i dalje imaš sve stariju nekretninu čija vrijednost dugoročno neizbježno pada bez obzira na rast nominalne cijene zbog inflacije. Na kraju je prodaš za 20 godina i kad podvučeš crtu, zbog inflacije si vrlo vjerojatno u gubitku, bez obzira na rast cijene. Nije to baš tako jednostavno kako se misli.

C) Ako si i ekstremno nesposoban, možeš uložiti u najsigurnije moguće obveznice, indekse i ETF-ove i svejedno ćeš dobiti barem 5%, ma što god da se dogodi. A oporavak je neusporedivo brži. Ako iole znaš što radiš, 10%+ je gotovo zagarantirano, bez obzira na sve. Takve prinose nekretnine mogu samo sanjati.

 

Povrat na nekretnine rijetko prelazi 2 do 3%, jer moraš uzeti u obzir sve troškove i moguće probleme, tako da je povrat često ispod inflacije.

Sve su to lako provjerljivi podaci. I ja sam bio fan nekretnina dok ih nisam detaljnije proučio, i onda vidio koliko problema nose, a koristi gotovo nikakve.

Ovo se donekle ne odnosi na bogate koji imaju hrpu nekretnina, jer im je to sekundarno sigurno ulaganje, kao što sam spomenuo, ali njih za to ionako nije briga. Glavni kapital im je opet u tržištu i biznisima.

Kako na temelju toga misli dobiti "hrpu love" kada zakonski to ne smije iznajmljivati?

Nema caka. Bilo kakvo iznajmljivanje na poljoprivrednom zemljištu je protuzakonito.

 U nacelu se slazemo, a scenariji su naravno hipotetski. S tim da se ta hipotetska situacija meni osobno dogodila pa sam se odlucio za nekretninu. Ali naravno sve ovisi o gdje, u kojoj si fazi zivota, je li to sav novac koji imas itd. Na kraju krajeva kupovina za sebe bi trebala biti bespredmetna, to se uvijek 'isplati'.

Frendli rimanjder: da ste uložili u hr dionice 2007. danas biste (generalno, gledajući po crobexu), i nakon velikog uzleta zadnjih 2 godine, bili u minusu oko 25%.

Naravno, nominalno, ne računajući inflaciju, koja bi vam odnijela dodatnih barem 20-30%.

 

Liep povrat nakon skoro 20 godina.

 

 

Usporedbe radi, i  nekretninski balon je puknuo krajem te 2007., a što bi do danas bilo s vašom imovinom da je bila u cigli, a ne u papirima, istražite sami.